Comment mettre fin à un bail signé à deux ?

Le choix du contrat de location dépend de l'usage envisagé pour le logement ainsi que de la nature des relations entre les occupants. Si les locataires sont unis par le mariage, un PACS ou s'ils sont simplement en concubinage, les implications du bail peuvent être similaires à celles d'une colocation, mais elles diffèrent en cas de rupture de ces liens.

Quel type de bail convient à un couple marié ou lié par un PACS ?

Lorsqu'il s'agit d'un couple marié ou lié par un PACS, le contrat de location pour leur résidence principale est généralement rédigé de manière similaire à celui d'un couple non marié ou d'un locataire individuel. La particularité réside dans le fait qu'il n'y a pas un seul titulaire du bail, mais plutôt plusieurs, en fonction du statut conjugal.

Peu importe que le bail soit signé avant ou après le mariage, les droits des époux restent égaux. Si l'un des locataires se marie après la signature du bail, il doit simplement informer le propriétaire de son mariage et faire une demande de cotitularité.

Le propriétaire ne peut pas refuser cette demande, car le conjoint acquiert des droits sur le logement en vertu du mariage, surtout si celui-ci est considéré comme le domicile conjugal selon le Code civil. Dans ce cas, les époux deviennent cotitulaires du bail, même si un seul d'entre eux l'a signé initialement.

En ce qui concerne les partenaires liés par un PACS, le bail doit être cosigné par les deux pour qu'ils deviennent cotitulaires. Cependant, seul le partenaire qui a signé le bail sera officiellement considéré comme le locataire. Le partenaire non-signataire, bien qu'il soit un simple occupant, reste soumis aux obligations du bail pendant toute la durée du PACS, en vertu de la solidarité des dettes pour les dépenses liées à la vie quotidienne.

Et pour un couple non marié ?

Lorsque les locataires sont en concubinage, la réglementation appliquée est similaire à celle pour des locataires sans lien juridique, même s'ils partagent une vie commune. Dans ce contexte, le contrat de location est assimilé à un contrat de colocation. Ainsi, les deux concubins doivent tous deux apposer leur signature sur le bail, ce qui les désigne comme cotitulaires du contrat.

Cette cotitularité confère à chacun des droits égaux concernant le logement, ainsi que des obligations identiques envers le propriétaire.

Cependant, il peut arriver que les deux signataires prennent des directions différentes au cours de la location. Que cela se déroule de manière conflictuelle ou non, l'un des cosignataires du bail pourrait exprimer le souhait de mettre fin à la location.

Comment mettre fin à un contrat de location cosigné ?

Lorsque deux personnes signent conjointement un contrat de location, cela permet non seulement de partager leur vie, mais aussi de mutualiser les coûts du loyer et des dépenses liées à la location. Ce type de contrat peut être souscrit par un couple marié, un couple lié par un PACS ou en concubinage. Il peut également impliquer des proches (famille ou amis) ou des individus sans lien préexistant, souhaitant partager les frais de location.

La résiliation du bail pour les deux parties signataires suit les procédures conventionnelles de fin de contrat. Elles doivent adresser une lettre de préavis au bailleur, soit ensemble, soit individuellement. Cette lettre de congé doit respecter les normes de résiliation stipulées par le contrat initial :

• Elle peut être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
• Elle peut être transmise par le biais d'un huissier.
• Elle peut être remise en mains propres contre signature.

Une fois que la lettre de préavis est reçue par le bailleur, les deux parties signataires doivent observer la période de préavis correspondant à leur situation spécifique : un mois pour une location meublée, trois mois pour une location vide ou réduit à un mois si l'une des onze conditions de préavis réduit est remplie ou encore si le logement se situe en zone tendue.

Après le préavis, un état des lieux sera effectué et les clés seront restituées, marquant ainsi la conclusion du contrat pour toutes les parties impliquées. À ce stade, le propriétaire aura pour responsabilité de restituer tout ou une partie du dépôt de garantie au locataire ayant effectué le paiement initial. Le propriétaire dispose d'une période d'un ou deux mois, en fonction de la présence ou non de dégradations constatées dans le logement.

Comment un cosignataire peut-il se retirer d'un bail en colocation ?

La colocation s'applique lorsque les cosignataires du bail ne sont ni mariés ni liés par un PACS. Cela inclut des concubins, des membres de la fratrie, des amis, ainsi que des individus étrangers les uns aux autres, décidant de louer ensemble un logement. Si l'un des deux cosignataires du bail souhaite mettre fin à sa location, il doit notifier son intention au propriétaire en respectant les procédures prévues. De plus, il doit se conformer à la période de préavis requise.

Pendant le préavis, il reste redevable du paiement du loyer. À la fin de son préavis, aucun état des lieux de sortie ni restitution partielle du dépôt de garantie n'auront lieu. Ceci découle du fait que le bail se poursuit pour le locataire restant dans les lieux. Le propriétaire n'est tenu de procéder aux formalités qu'à la fin du contrat de location, lorsque le logement est restitué. C'est le locataire qui sera en place à ce moment-là qui devra participer à un état des lieux de sortie et qui récupérera intégralement le dépôt de garantie.

Le locataire sortant devra coordonner avec le locataire qui demeure dans les lieux pour récupérer sa part du dépôt de garantie, le cas échéant. Si un nouveau colocataire prend la place du locataire sortant, celui-ci devra s'entendre avec le nouveau colocataire.

Comment mettre fin à un bail après une séparation : mariage, PACS ?

Lorsqu'un couple marié ou lié par un PACS décide de mettre fin à leur vie commune à la suite d'une séparation, les dispositions du Code civil déterminent la manière dont le domicile conjugal est géré dans cette circonstance. Il existe deux scénarios distincts lorsqu'un couple marié ou pacsé se sépare :

• L'un des conjoints ou partenaires du PACS souhaite quitter le logement.
• La décision judiciaire issue de la séparation attribue la jouissance du logement à l'un des conjoints ou partenaires du PACS.

Le couple en instance de séparation (qu'il s'agisse de conjoints ou de partenaires pacsés) peut communiquer la situation au propriétaire, mais ce n'est que la dissolution du PACS ou le divorce qui aura des conséquences légales pour le bailleur. Les cosignataires devront aviser le propriétaire de la rupture de leur union afin qu'il puisse prendre en considération les changements affectant les obligations du bail.

Clause de solidarité post-séparation

La solidarité entre les cosignataires découle directement des termes du contrat de location, c'est ce qu'on appelle la clause de solidarité. Cependant, cette clause possède une période de validité limitée. Elle s'éteint après une durée de 6 mois à compter de la fin du bail pour les colocataires.

Une exception subsiste : si le locataire qui quitte les lieux est remplacé par un nouveau colocataire et que cette substitution est officialisée par la signature d'un avenant au contrat. Dans ce cas, la solidarité du locataire prend fin à la date d'entrée en vigueur de l'avenant au contrat de location.

Note : La solidarité découle du mariage ou du Pacs. Dans ce cas elle ne prendra fin qu'au moment où le divorce est prononcé ou le Pacs dissolu.

Responsabilités financières en cas de séparation : qui paie le loyer ?

Pour les locataires mariés

Dans le cas des locataires mariés, la responsabilité du paiement des loyers et des charges reste solidaire, même lorsque l'un des époux quitte le domicile. Cette solidarité persiste même si le juge aux affaires familiales accorde la jouissance exclusive du logement conjugal à l'un des époux. L'époux quittant le domicile pendant une procédure de divorce conserve une obligation envers le propriétaire. Il demeure tenu de payer les loyers et les charges vis-à-vis du bailleur.

Si l'époux résidant dans le logement fait défaut, le bailleur peut légalement demander le paiement des loyers impayés à l'époux ayant quitté les lieux.

L'époux qui quitte le domicile après une ordonnance de non-conciliation et décide de louer un nouveau logement devient le seul responsable du paiement du loyer. Il ne bénéficie pas de la solidarité des dettes ménagères pour ce loyer.

Pour les locataires liés par un PACS

Les locataires liés par un PACS, que le bail ait été signé par un ou les deux partenaires, sont collectivement responsables du paiement du loyer et des charges en vertu de la solidarité des dettes liées aux besoins quotidiens, et ce jusqu'à la dissolution du PACS.

Pour les colocataires

Lorsque le contrat de location est signé par deux colocataires sans lien juridique entre eux, en cas de séparation, celui qui ne souhaite plus être partie prenante dans le bail doit donner un congé selon les procédures légales. Le locataire quittant les lieux reste redevable du paiement du loyer durant la période de préavis. Celui qui reste dans les lieux doit s'acquitter de la totalité du loyer.

En cas de défaut de paiement du loyer, le locataire sortant peut être tenu responsable par le propriétaire pendant les 6 mois suivant la fin de son préavis, conformément à la clause de solidarité. Si le locataire sortant avait un garant, ce dernier reste engagé de la même manière que le locataire sortant. Si le locataire sortant est remplacé par un nouveau colocataire grâce à un avenant au bail :

• Le locataire sortant peut s'arranger avec le nouveau colocataire pour récupérer sa part du dépôt de garantie.
• Le locataire sortant ne peut se voir opposer la clause de solidarité durant les 6 mois suivant la fin de son préavis si son ancien colocataire n'a pas payé son loyer.

Comment mettre fin à la responsabilité solidaire dans un bail ?

Dans un bail de colocation, la fin de la solidarité n'est pas uniquement déterminée par la volonté du locataire quittant les lieux.

Dans le cadre d'un bail de colocation, la solidarité se termine lorsque la clause de solidarité prend fin. Cela libère le locataire sortant de sa responsabilité. La solidarité cesse 6 mois après la fin du bail du logement ou dès la signature d'un avenant au bail intégrant un nouveau colocataire.

En ce qui concerne les époux ou partenaires pacsés, la désolidarisation du bail n'est possible qu'à la dissolution du PACS ou au moment du prononcé du divorce.