Quelles sont les responsabilités du propriétaire en matière de travaux ?

En tant que locataire, il n'est pas toujours évident de déterminer si la responsabilité des réparations ou des travaux incombe au propriétaire ou au locataire. La réponse dépend de la nature spécifique des travaux ou des réparations à entreprendre.

On vous aide à y voir plus clair dans cet article de blog !

Les travaux de décence et de remise en état

Lors de votre emménagement dans un nouveau logement, il est généralement prévu que vous n'ayez aucune réparation à effectuer, car le logement est censé être en bon état. L'une des obligations du propriétaire est de vous fournir un logement en bon état d'usage et de réparation, incluant les revêtements des murs et des sols, les fenêtres, les sanitaires, ainsi que le bon fonctionnement des équipements tels que le ballon d'eau chaude, la chaudière ou les appareils électroménagers.

Lors de l'état des lieux d'entrée avec le propriétaire, il est important de noter tout élément qui ne serait pas en parfait état. Si des réparations sont nécessaires, vous avez le droit de demander au propriétaire de les prendre en charge, car il est responsable de vous fournir un logement en bon état. De plus, le propriétaire ne peut pas exiger que vous répariez un élément qui était déjà endommagé à votre arrivée.

Suite à la réalisation de l'état des lieux, le locataire dispose de 10 jours pour compléter le document. Si l'état des lieux a été effectué pendant la période estivale, le locataire peut ajouter des observations sur les appareils de chauffage au début de la saison de chauffe.

Quels travaux le bailleur ne peut-il pas imputer au locataire ?

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de fournir au locataire un logement décent, exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et sans infestation d'espèces nuisibles. De plus, le bailleur doit délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que des équipements en bon état de fonctionnement, comme stipulé dans le contrat de location.

Contrairement à une vente où l'achat peut se faire "en l'état", la location ne suit pas cette règle. Le mauvais état du logement constaté à l'entrée n'est pas opposable au locataire. Il a le droit d'exiger que le propriétaire effectue les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires dans le logement. Bien que les parties puissent convenir, par le biais d'une clause, d'imputer certains travaux au locataire avec le coût déduit de son loyer, ces travaux ne peuvent jamais inclure ceux de remise en état ou de décence.

La question se pose surtout pendant la location, lorsque des petites réparations sont inévitablement nécessaires pour maintenir le logement en bon état.

Les réparations locatives et l'entretien courant : responsabilité du locataire

Une fois que vous êtes installé dans le logement, la charge des petites réparations et de l'entretien courant vous incombe. Il est dans votre intérêt d'assurer un entretien correct du logement pour éviter toute dégradation anormale. En cas de dégradation, le propriétaire peut vous facturer les coûts de remise en état à votre départ.

Au-delà du simple passage de l'aspirateur, pensez à entretenir la moquette si elle est tachée en la nettoyant régulièrement. Il est également essentiel de nettoyer fréquemment les équipements sanitaires et les robinets, en les détartrant pour prévenir toute détérioration.

Par exemple, si vous obstruez les grilles de ventilation de la salle de bains en raison du froid, cela peut entraîner une détérioration rapide de la peinture due à l'humidité. Dans ce cas, le propriétaire devra effectuer une nouvelle peinture et vous en facturera le coût lors de votre départ.

Vous êtes également responsable de l'entretien des équipements fournis avec le logement, tels que le réfrigérateur, le lave-linge, la hotte aspirante, etc. Il est important de les utiliser correctement et de prendre les mesures nécessaires pour les entretenir, comme dégivrer le réfrigérateur et dégraisser la hotte. Vous trouverez les instructions d'utilisation, le cas échéant, dans les notices (généralement disponibles en ligne).

Les grosses réparations incombent au propriétaire

Lors de la location, le logement et ses équipements doivent être en bon état d'usage et de réparation, une responsabilité qui incombe au propriétaire. Cependant, au fil du temps, l'usure normale peut entraîner des dégradations nécessitant d'importantes réparations. Dans ces cas, le propriétaire est tenu d'intervenir pour maintenir le logement en bon état.

Si les fenêtres présentent des difficultés d'utilisation en raison de leur ancienneté ou si les boiseries sont fortement endommagées, c'est au propriétaire d'entreprendre les travaux nécessaires. De même, si la chaudière ou le ballon d'eau chaude cesse de fonctionner malgré un entretien régulier de la part du locataire, leur remplacement relève de la responsabilité du propriétaire. La vétusté des équipements est le critère déterminant dans ces situations.

Les travaux courants à la charge du bailleur incluent :

• La mise aux normes et la réparation des réseaux d'électricité et de gaz.
• Le système de ventilation.
• Les systèmes de chauffage.
• L'alimentation en eau potable.
• Le remplacement d'un robinet ou d'un mitigeur.
• La réparation des canalisations et de la tuyauterie.
• Le remplacement de la chaudière.
• Le détartrage d'un chauffe-eau électrique.
• Le remplacement du revêtement de sol en raison de sa vétusté.
• Le remplacement des fenêtres en cas de vétusté.

Dédommagement du loyer pour travaux dans l'appartement

Lorsque le propriétaire entreprend des travaux dans le logement, entraînant un trouble de jouissance pour le locataire, ce dernier peut demander une compensation financière. De plus, si les travaux doivent excéder une durée de 20 jours, le locataire a droit à un dédommagement.

Réparations liées à la vétusté : responsabilité du propriétaire

Les réparations résultant de la vétusté ou d'un vice de construction relèvent de la responsabilité du propriétaire. Même en entretenant correctement le logement, certaines composantes peuvent nécessiter des réparations ou un remplacement en raison de l'usure normale du temps. Dans ces cas, il incombe au propriétaire d'effectuer les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état.

Par exemple, si la serrure du logement devient difficile à utiliser malgré un entretien normal, le locataire peut d'abord essayer de la graisser. Si cela ne résout pas le problème et que la serrure nécessite un remplacement en raison de la vétusté, c'est au propriétaire de prendre en charge cette réparation.

Conseil pratique : En cours de location, dès que le locataire constate des réparations nécessaires relevant de la responsabilité du propriétaire, il est recommandé de le signaler rapidement. Le locataire est le mieux placé pour identifier toute dégradation, et un signalement précoce permet d'éviter tout retard dans les réparations. En négligeant cette communication, le locataire pourrait être tenu responsable d'avoir tardé à signaler les problèmes.

La vétusté : comprendre ses implications

La vétusté concerne l'usure naturelle des éléments d'un logement tels que la peinture, la moquette, les volets, l'installation électrique, la plomberie, ou les appareils électroménagers. Même en étant un locataire méticuleux, ces composantes peuvent se détériorer avec le temps. Dans de tels cas, la responsabilité de la réparation n'incombe plus au locataire, mais plutôt au propriétaire. Cependant, il n'existe pas de grille officielle fixant le délai d'usure normal pour chaque élément, ce qui peut rendre la détermination complexe.

Imaginons que vous ayez vécu dans un logement pendant 10 ans, et que la peinture, initialement en excellent état, ait jauni avec des traînées sombres autour des radiateurs. Si, au départ, la peinture était impeccable et que vous déménagez au bout de deux ans en laissant des trous sur le mur dus à des étagères murales, la vétusté et la responsabilité de la remise en état diffèrent.

En cas de vieillissement normal d'une peinture après une longue période, le propriétaire ne peut pas vous facturer la remise en peinture. Cependant, si des dégradations résultent d'une mauvaise utilisation ou d'accrocs, le propriétaire peut demander une compensation pour la remise en état. La détermination de ces situations repose souvent sur le bon sens plutôt que sur des critères officiels prédéfinis.

Gérer la vétusté : conseils pratiques

La question de la vétusté est cruciale, car elle influence la répartition des responsabilités en matière de travaux et de réparations. Souvent, c'est à la fin du bail, au départ du locataire, que l'on évalue l'état du logement et les réparations nécessaires. La vétusté, si elle est reconnue, exonère le locataire de certaines charges, mais si elle est contestée, il peut devoir assumer les coûts de remise en état.

L'idéal serait d'avoir une grille de vétusté établissant la durée d'usure normale pour chaque composante du logement, telle que la peinture, le papier peint, la moquette, le carrelage, le parquet, la plomberie, l'électricité, etc. Bien que la loi Alur n'ait pas introduit une telle grille, il est désormais possible, lors de la signature du contrat de location, de choisir une grille de vétusté parmi celles établies par les bailleurs sociaux ou les institutionnels suite à un accord collectif de location.

Ces grilles définissent la durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels pour chaque matériau ou équipement du logement, permettant de calculer la part des réparations à la charge du locataire. Bien que le choix de ces grilles soit rare en pratique, il offre une référence moyenne.

Il est recommandé, si des dégradations sont constatées dans le logement, d'informer le propriétaire rapidement pour éviter une détérioration ultérieure. Cette vigilance précoce évite toute faute éventuelle du locataire dans la prise en charge des réparations.

Locataire, propriétaire : qui supporte quelles charges ?

En cours de bail, il est essentiel d'informer le propriétaire dès que des problèmes surgissent. Par exemple, si vous constatez une fuite sous l'évier due à une vidange défectueuse, prévenez immédiatement le propriétaire. Celui-ci pourra faire appel à un plombier pour remplacer le mécanisme usé. Cependant, si vous négligez d'avertir et de remédier au problème, le propriétaire pourrait vous tenir responsable de la détérioration du meuble sous l'évier. Dans ce cas, il peut vous facturer les travaux de remplacement du meuble en raison de votre négligence, même si la vidange relève de sa responsabilité.

De même, si les murs et la moquette sont gravement endommagés en raison d'un défaut d'étanchéité d'une fenêtre que vous n'avez pas signalé au propriétaire, ce dernier pourrait vous demander de payer la remise en état du sol et des murs, même si les travaux sur la fenêtre relèvent de sa responsabilité. La communication proactive avec le propriétaire est donc essentielle pour éviter d'éventuels conflits et charges financières.

Que Faire si le bailleur ne réalise pas les travaux nécessaires ?

Si vous avez signalé à votre bailleur des problèmes nécessitant des travaux et qu'il n'a pas réagi, suivez ces étapes :

1. Mise en Demeure : Envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une lettre recommandée électronique.Cette lettre doit détailler les travaux nécessaires, fixer un délai raisonnable pour leur réalisation, et mentionner que des mesures légales seront prises si le délai n'est pas respecté.
2. Commission départementale de conciliation : Si la mise en demeure n'aboutit pas, saisissez la commission départementale de conciliation pour un arbitrage.
3. Tribunal judiciaire : Si toutes les démarches précédentes échouent, vous pouvez porter l'affaire devant le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de faire, obligeant le bailleur à réaliser les travaux nécessaires.
4. Réduction du loyer ou indemnisation : En attendant la réalisation des travaux, le locataire peut demander une réduction du loyer ou une indemnisation pour tout préjudice subi en raison de l'absence des travaux.
   

Il est important de ne pas entreprendre ou faire entreprendre des travaux qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sans le mettre en demeure ou sans son accord. Si vous effectuez des travaux sans l'avoir au moins informé, et que vous demandez le remboursement des frais engagés, le propriétaire n'est pas tenu de rembourser.