Les différences entre une caution simple ou solidaire

La caution simple et la caution solidaire représentent deux formes de garanties légales utilisées dans le contexte d'un contrat de location, que ce soit pour un logement meublé ou non meublé. Elles servent à garantir au propriétaire le règlement des loyers et des charges en cas de difficultés financières de la part des locataires, que ce soit d'un ou de plusieurs locataires.

Devenir garant ou se porter garant pour un locataire

Lorsqu'une personne signe un acte de caution, elle assume la responsabilité de garant, ce qui signifie qu'elle s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier. En cas d'arriérés de loyer, le propriétaire a le droit de faire appel à cette garantie pour récupérer les sommes dues. Le garant doit donc avoir des revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer en cas de non-paiement.

Est-il nécessaire que l'acte de cautionnement soit rédigé manuellement ?

Pour éviter que les garants ne signent un document sans bien comprendre leur engagement, la loi exige qu'ils écrivent manuellement une mention officialisant leur garantie. Depuis le 1er janvier 2022, cette mention manuscrite est obligatoire et doit indiquer que le garant s'engage à payer le bailleur à la place du locataire en cas de défaut de paiement, dans la limite d'un montant maximal précisé en toutes lettres et en chiffres.

Quelles sont les conditions requises pour que le cautionnement soit valide ?

L'acte de cautionnement doit être précis et détaillé pour bien définir l'engagement du garant. Sa rédaction doit suivre des règles strictes et inclure plusieurs informations, notamment l'identification du garant, du ou des locataires, du propriétaire bailleur et du logement faisant l'objet du contrat. Il doit également mentionner le montant du loyer en chiffres et en lettres, ses modalités de révision, ainsi que la durée de l'engagement du contrat. Cet acte de caution doit être établi en deux exemplaires.

Quelle est la distinction entre être garant et être caution pour un logement ?

Il n'y a aucune distinction significative. Le terme "garant" se réfère à la personne qui signe l'acte de cautionnement, tandis que "caution" fait référence à l'acte lui-même. Cependant, dans la langue courante, le mot "garant" est souvent utilisé de manière interchangeable avec le terme "caution."

Il est également important de ne pas confondre le "dépôt de garantie" avec la "caution." Le dépôt de garantie est la somme d'argent versée par le locataire à son entrée dans le logement, tandis que la caution est une personne qui se porte garante en cas de loyers impayés de la part du locataire.

Quelles sont les distinctions entre la caution simple et la caution solidaire ?

Bien que les deux types de caution visent à garantir la solvabilité du ou des locataires, ils se distinguent par des réalités distinctes, notamment en ce qui concerne la procédure de recouvrement des impayés pour les bailleurs.

Qu'est-ce qu'une caution simple pour le locataire ?

Une caution simple est un document distinct du bail par lequel le garant s'engage, par une simple signature, à payer les loyers et charges à la place du locataire en cas de défaut de paiement. Par défaut, si rien n'est spécifié dans les dispositions du contrat de bail, il s'agit d'une caution simple.

Quels sont les effets de la caution simple ?

En tant que bailleur, la caution simple vous oblige à d'abord vous adresser au locataire défaillant avant d'entamer des poursuites judiciaires. Vous devez épuiser tous les recours contre le locataire avant de pouvoir invoquer la garantie du garant. Seulement en cas d'échec de ces recours, vous pouvez ensuite solliciter le garant.

La caution simple et le bénéfice de discussion

La caution simple est fondée sur le principe du "bénéfice de discussion". Cela signifie que le bailleur ne peut se tourner vers le garant qu'après avoir épuisé toutes les procédures contre le locataire, en cas d'échec.

Cependant, la caution peut renoncer au "bénéfice de discussion" en inscrivant cette mention dans l'acte de cautionnement. Dans ce cas, le bailleur peut directement se tourner vers le garant sans engager de poursuites judiciaires préalables.

La caution simple et le "bénéfice de division"

Le "bénéfice de division" est appliqué en cas de pluralité de cautions pour un même locataire. Dans ce cas, le bailleur répartit la dette du locataire entre les différentes cautions, et chaque garant ne peut être tenu responsable que de sa part respective.

Toutefois, même en cas de pluralité de cautions, le bailleur doit d'abord engager des poursuites contre le locataire avant de se tourner vers les cautions, à moins que toutes aient renoncé expressément au "bénéfice de discussion."

Qu'est-ce qu'un acte de cautionnement solidaire ?

Tout comme la caution simple, l'acte de cautionnement solidaire est un document officiel par lequel un tiers (le garant) s'engage à payer le loyer et les charges spécifiés dans le bail en cas de non-paiement par le locataire. La principale différence réside dans le principe de "solidarité juridique" qui permet au bailleur de se tourner vers le locataire et le garant simultanément dès le premier impayé, sans distinction de solvabilité ou de poursuites judiciaires engagées.

Le garant peut être sollicité pour toutes les sommes dues au propriétaire pendant la durée du bail, y compris le loyer, les charges et les réparations pour lesquelles le locataire est responsable. En outre, le garant n'est engagé que sur ses propres biens et revenus, même s'il signe l'acte de cautionnement pour un tiers.

Pourquoi privilégier la caution solidaire en colocation ?

Dans le cas de la caution solidaire en colocation, chaque garant s'engage à payer l'intégralité du loyer et des charges en cas d'impayé. Cette forme de garantie assure une sécurité maximale au bailleur pour le paiement du loyer, car il peut réclamer l'intégralité des sommes dues à n'importe lequel des colocataires ou à n'importe laquelle des cautions.

Avec un bail séparé pour chaque colocataire, il n'y a pas de solidarité entre eux, et chaque colocataire est individuellement responsable du paiement de sa part du loyer.

Le colocataire qui a donné son préavis reste solidaire du paiement du loyer des locataires restants pendant une période limitée, généralement six mois. Cependant, si un nouveau locataire remplace le locataire sortant, la solidarité cesse dès que le nouveau locataire signe le bail.

Peut-on déterminer un montant maximal pour l'engagement de la caution ?

Il n'existe pas de limite légale pour le montant de l'engagement financier du garant. En principe, le garant est tenu de payer les sommes dues par le locataire dans les mêmes conditions que celui-ci. Cependant, il est possible de prévoir un montant maximum d'engagement du garant dans le formulaire d'acte de caution. Cette option est souvent utilisée, comme dans le formulaire proposé par Particulier à Particulier.

Pourquoi la caution solidaire est-elle généralement préférée en pratique ?

En pratique, les propriétaires préfèrent souvent la caution solidaire en raison de sa facilité d'activation et de la simplicité des procédures. Avec la caution solidaire, ils peuvent faire appel au garant dès le premier mois de loyer impayé, sans avoir à contacter le locataire ni à vérifier sa capacité à régler ses dettes locatives. La caution solidaire simplifie donc le processus en cas d'impayés.

Quelle est la durée d'engagement d'un contrat de caution ?

La durée d'engagement doit être spécifiée dans le contrat de caution. Habituellement, il est indiqué que la caution s'engage pour la durée du contrat de location initial (par exemple, 3 ans en location vide) et pour deux renouvellements, ce qui équivaut à une période totale de 9 ans. En location vide, il est conseillé de limiter à deux renouvellements, afin d'éviter que l'engagement soit requalifié en cautionnement à durée indéterminée.

Cependant, il est important de noter que si l'acte de caution ne précise pas de durée ou stipule une durée indéterminée, le garant peut résilier l'engagement par simple lettre recommandée.

Est-il possible de résilier un acte de caution pour un appartement ?

La principale raison de résiliation d'un acte de caution est la fin du bail avant la fin de la période d'engagement du garant. Si le contrat de location prend fin en raison du départ du locataire ou de la résiliation par le propriétaire, l'engagement du garant se termine en même temps que le bail. Le garant ne sera responsable que des sommes dues par le locataire à la fin de la location.

La loi ne prévoit pas de possibilité de rétractation ou d'annulation du cautionnement, sauf en cas de non-respect des formalités de rédaction obligatoires de l'acte de caution.

En résumé, la caution solidaire et la caution simple sont deux formes de garanties juridiques utilisées dans le cadre d'un contrat de location pour garantir le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance financière du ou des locataires. La caution solidaire permet une activation immédiate en cas d'impayés, tandis que la caution simple nécessite généralement des poursuites contre le locataire avant de solliciter le garant. Les propriétaires bailleurs préfèrent souvent la caution solidaire pour sa simplicité et sa praticité, notamment en cas de colocation.