Les motifs de préavis réduit pour une location non-meublée

Pour mettre fin au contrat de location, le locataire doit signifier au propriétaire son congé. En location vide, le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois.
Dans certains cas précis, ce délai est ramené à un mois.

Quel est le délai de préavis pour quitter une location ?

Le contrat de location vide est conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Le bail peut prendre fin prématurément lorsque le propriétaire ou le locataire donne congé. Le locataire qui veut mettre fin au contrat peut le faire beaucoup plus librement que le propriétaire.

• Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (tous les trois ans) en respectant un délai de préavis de six mois et en motivant son congé (congé pour vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux).
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• Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois.

Le délai imparti au locataire est toutefois réduit à un mois dans dix hypothèses. L'une d'entre elles, créée par la loi pour l'Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, est fréquente : il s'agit du cas du logement situé en zone tendue, et ce, sans que le locataire n'ait à justifier d'un changement de situation.
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Comment réduire le préavis de trois mois à un mois ?
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La durée du préavis peut être réduite dans quatre hypothèses liées à l'évolution professionnelle du locataire.
Ainsi, le délai est réduit à un mois lorsque le locataire justifie :

- d'un premier emploi ;
- d'une mutation professionnelle ;
- d'une perte d'emploi ;
- d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Le préavis est également réduit à un mois lorsque :

- le logement se situe dans une zone tendue ;
- l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- le locataire bénéfice du revenu de solidarité active (RSA) ;
- le locataire bénéficie de l'allocation adulte handicapé ;
- le locataire s'est vu attribuer un logement social ;
- le locataire est victime de violences conjugales ou un enfant résidant dans le foyer est victime de violences.

Le logement se situe dans une zone tendue
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La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un nouveau motif de préavis réduit lorsque le logement est situé dans une zone tendue. La liste des zones tendues est fixée dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

En conséquence, le délai de préavis est systématiquement réduit à un mois pour le locataire qui en fait la demande dans les 1 149 communes urbaines concernées.

Tous les contrats de location vide bénéficient d'un délai de préavis réduit à un mois lorsque le logement est situé dans une zone tendue, que la signature soit postérieure ou non à la loi Alur du 24 mars 2014.

Quand commence le préavis ?

Le délai de préavis court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier.

La loi prévoit également que le congé puisse être remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Dans ce cas, le congé démarrera le jour de la signification. Le locataire qui souhaite bénéficier d'un motif de préavis réduit doit l'exprimer dans sa lettre de congé, préciser le motif invoqué et joindre au courrier du congé les pièces qui le justifient (lettre de licenciement, certificat médical...).

L'énumération des motifs de préavis réduit est limitative. En aucun cas, le locataire ne peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois pour un autre motif que ceux prévus par la loi. En revanche, si le propriétaire a accepté un préavis réduit sur un motif erroné, il ne peut revenir sur sa position alors que les locataires ont quitté les lieux (Cassation civile 3e, 19 septembre 2012).

Les juges acceptent parfois que le locataire quitte les lieux sans préavis lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient. Ce serait notamment le cas si le logement se révélait humide et insalubre ou infesté de puces.

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