Le propriétaire peut-il visiter le logement en cours de bail ?

Il n'est pas rare que les propriétaires se questionnent sur la possibilité de faire des visites pendant la location. Ils souhaitent parfois vérifier si le locataire entretient adéquatement le logement ou envisagent la possibilité de le relouer ou de le vendre.

Exploration annuelle de l'état du bien par le propriétaire

Contrairement à une idée répandue, la législation ne stipule pas de droit de visite annuelle pour le bailleur. Il revient à ce dernier d'anticiper cette éventualité dès la conclusion du bail. Ainsi, il peut stipuler dans le contrat de location qu'il se réserve le droit de visiter le logement une fois par an afin de s'assurer de son entretien approprié.

La possibilité d'inclure une visite annuelle dans le bail

Il est tout à fait possible d'intégrer cette clause de visite annuelle, que le contrat de location concerne un logement vide ou meublé. Une telle disposition n'est pas considérée comme abusive et peut être formulée de la manière suivante : "Le bailleur dispose du droit de visiter le logement une fois par an pour vérifier son état d'entretien."

Il est également important de spécifier que le bailleur doit informer le locataire au moins 8 ou 15 jours à l'avance, par exemple. Il est crucial que les modalités de ces visites soient convenues en accord avec le locataire pour respecter sa vie privée et trouver un créneau qui convienne aux deux parties.

En revanche, le bailleur ne peut pas stipuler dans le bail qu'il effectuera des visites très fréquentes, par exemple, chaque mois. Une telle clause serait jugée abusive, en contradiction avec la législation encadrant la location, qui garantit au locataire la jouissance paisible du logement. Certains types de clauses sont interdits dans les contrats de location en raison de leur caractère excessif, tout comme il existe des documents qu'il est interdit de demander à un locataire.

Quel avantage présente la visite annuelle pour le bailleur ?

Le propriétaire a toute légitimité à effectuer une visite chez son locataire pour s'assurer que tout se déroule de manière optimale.

Surveillance de l'entretien du logement

La simple inclusion de cette clause incite le locataire à maintenir correctement le logement. De plus, elle permet au bailleur d'évaluer l'état global du bien immobilier :

- D'une part, elle garantit que le locataire prend soin du logement comme il se doit ;

- D'autre part, elle permet de détecter d'éventuels sinistres ou dommages importants que le locataire aurait pu ne pas remarquer ou omettre de déclarer.

En effet, bien que certaines réparations relèvent de la responsabilité du propriétaire, le locataire oublie parfois de le notifier pour qu'il puisse initier les réparations nécessaires. Au fil du temps, cela peut entraîner une détérioration du logement. Grâce à la visite, le propriétaire peut identifier d'éventuels travaux à envisager et les planifier.

Il est donc de la responsabilité du locataire de signaler ces besoins pendant la durée du bail en demandant au propriétaire d'entreprendre les travaux nécessaires.

Informer le locataire des petites réparations nécessaires

Lors de la visite, si le bailleur constate que certains éléments ont été négligés et montrent des signes d'usure, il en informera le locataire. À cette occasion, il lui rappellera son obligation d'assurer l'entretien du logement. Cette démarche permet au locataire de prendre conscience des réparations ou des petits travaux d'entretien qu'il doit entreprendre, contribuant ainsi à prévenir une détérioration rapide du logement par négligence.

Il est toujours recommandé de maintenir des relations positives avec le locataire. Par conséquent, le propriétaire a tout intérêt à discuter de manière amiable des actions à entreprendre avec son locataire.

Cependant, si le locataire ne procède pas aux réparations nécessaires ou ne remplace pas l'élément qu'il a endommagé ou mal entretenu, le bailleur ne pourra le contraindre qu'en suivant une procédure judiciaire. Plus simplement, il pourra attendre la fin du bail, réaliser l'état des lieux de sortie, et déduire le coût des réparations du dépôt de garantie.

Quelles sont les responsabilités du locataire lors des visites ?

À la date spécifiée dans le bail, le propriétaire sollicitera le locataire pour procéder à la visite annuelle. Le locataire doit faire preuve de flexibilité pour trouver un créneau dans son emploi du temps afin d'accueillir le bailleur. Ensemble, ils conviendront de l'heure et du jour de la visite.

Bien qu'il ne soit pas obligatoire, il est préférable que le locataire soit présent pour accueillir le bailleur. Cette présence est bénéfique pour le locataire, car elle démontre au bailleur que le logement est entretenu correctement. En cas de remarques du propriétaire, cela favorise le dialogue et permet de parvenir rapidement à un accord sur les points d'entretien du logement.

Si le locataire ne peut pas être disponible, il a la possibilité de demander à une personne de confiance de le remplacer lors de la visite. Il peut même proposer au propriétaire l'utilisation d'un double des clés, si nécessaire, pour réaliser la visite seul. Cependant, cette alternative est à considérer de manière exceptionnelle, en l'absence d'autres solutions.

Dans ce cas, il est essentiel que le locataire communique par écrit au bailleur son autorisation à effectuer la visite en solo, afin d'assurer au propriétaire l'accès légal au logement du locataire.

Que faire en cas de refus d'accès au logement par un locataire ?

Si le locataire refuse, arguant que la date de visite prévue dans le bail ou proposée par le bailleur ne convient pas, il est essentiel que les deux parties parviennent à un accord amiable pour convenir d'une date qui leur convienne mutuellement.

Malgré l'inclusion de la clause et les tentatives du bailleur pour fixer une date de visite, si le locataire persiste à refuser catégoriquement toute visite, le propriétaire devra rappeler au locataire que la signature du bail de location constitue un engagement qu'il est tenu de respecter.

À cet effet, le bailleur lui enverra une lettre en recommandé avec accusé de réception ou lettre recommandée électronique, accompagnée d'une copie de la page du bail mentionnant la visite prévue, et lui rappellera l'obligation pour le locataire de s'y conformer. Si malgré cela, le locataire maintient son opposition à toute visite, le bailleur devra recourir à la justice pour faire valoir la clause.

Les restrictions sur les actions du propriétaire

Même si une visite annuelle est stipulée dans le contrat de location, cela n'autorise pas le propriétaire à imposer sa présence au locataire.
Quelles sont les conditions à respecter ?

Est-ce que le propriétaire peut imposer sa visite au locataire ?

La présence d'une clause de visite dans le bail ne confère pas au propriétaire le droit d'entrer de force chez le locataire. Avec ou sans une telle clause, le propriétaire ne peut jamais accéder au logement sans le consentement explicite du locataire, car le respect de la vie privée est une priorité.

Le propriétaire peut-il utiliser ses clés pour entrer chez le locataire ?

Si le bailleur détient un double des clés du locataire, il ne peut les utiliser qu'avec l'accord formel de ce dernier. En général, un accord tacite existe entre le propriétaire bailleur et le locataire, spécifiant que le propriétaire ne peut utiliser le double des clés qu'en cas d'urgence, notamment en l'absence du locataire. Cela pourrait se produire, par exemple, en cas de dégât des eaux nécessitant une intervention urgente lorsque le locataire est absent.

Cependant, même en cas d'urgence, il est impératif de tenter de contacter le locataire pour le prévenir avant d'entrer dans le logement.

Quels sont les risques pour le propriétaire qui entre dans le logement seul ?

Si le propriétaire accède au logement avec son trousseau de clés en l'absence du locataire et sans son autorisation, cela constitue une violation du domicile du locataire.

Le locataire pourrait alors engager des poursuites contre le propriétaire, exposant ce dernier à une peine maximale de 3 ans de prison et une amende pouvant aller jusqu'à 45 000 € (article 226-4 du Code pénal) pour violation du domicile.

Ces visites non autorisées représentent en effet une intrusion dans la vie privée du locataire, et l'accès au logement loué par le bailleur est donc strictement réglementé. Cependant, si le locataire ne peut être présent lors d'une visite prévue du bailleur et qu'il autorise expressément le propriétaire à utiliser le double des clés pour entrer chez lui, il n'y a aucun problème.

Pour éviter toute ambiguïté, il est toujours recommandé que le locataire donne son accord par écrit au bailleur pour l'entrée dans le logement en son absence (SMS, mail, courrier postal, etc.).

Droit du propriétaire à effectuer des visites dans le logement loué

En dehors de la possibilité de prévoir une visite annuelle dans le contrat de location, le propriétaire a le droit de faire visiter le logement en cas de congé du locataire. Ce droit est établi par la loi, permettant ainsi au propriétaire de présenter le logement à des candidats locataires ou acquéreurs après le départ du locataire, en vue d'une vente ou d'une relocation. Cette option demeure valable, que le congé provienne du locataire ou du bailleur.

Cette opportunité offre au propriétaire la possibilité de faire visiter l'appartement ou la maison au cours des derniers mois de la location. Cependant, ces visites doivent être préalablement convenues pour respecter la vie privée du locataire. En aucun cas, le propriétaire ne peut entrer sans le consentement du locataire, même dans cette situation.

L'obligation du locataire d'autoriser les visites

Il existe une situation spécifique dans laquelle le locataire est tenu d'autoriser les visites du logement. Cette situation est définie par la loi pour permettre au bailleur de relouer ou vendre le logement dès que l'une des parties a donné congé. Néanmoins, le bailleur ne peut exiger l'accès au logement pour les visites que pendant un maximum de 2 heures par jour, les jours ouvrables.

Cependant, le bailleur ne peut imposer au locataire une clause contraignante, par exemple, l'obligeant à laisser visiter de 9 h à 17 h les jours ouvrables ou de 11 h à 13 h les jours fériés. Une telle clause pourrait être contestée par le locataire et considérée comme non écrite par le juge. Ainsi, le bailleur et le locataire doivent collaborer pour définir des créneaux horaires dans ces limites, facilitant ainsi les visites du logement.

Accès au logement en cas de travaux

La législation prévoit une situation particulière qui oblige le locataire à permettre au propriétaire d'accéder au logement pendant la location en cas de travaux à réaliser par ce dernier. Ces travaux peuvent inclure, entre autres :

• Des travaux urgents tels que la réparation d'une chaudière ou le remplacement d'un chauffe-eau en hiver ;
• Des travaux nécessaires au maintien en état du logement, comme la rénovation de volets défectueux ou de robinetterie vétuste ;
• Des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement, tels que l'isolation ou le remplacement des fenêtres.

Cependant, le bailleur doit informer le locataire par écrit à l'avance. Il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception ou remettre une lettre en mains propres avant le début des travaux, informant le locataire des travaux prévus et de leurs modalités d'exécution (date de début et durée).