Tout savoir sur la colocation

Qu'est-ce que la colocation ?

La colocation est une pratique où plusieurs individus décident de louer conjointement un logement, partageant ainsi les coûts de la location. Cependant, sur le plan juridique, cette définition est plus précise.

La définition selon l'Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989

Face à l'augmentation des loyers, de plus en plus de locataires optent pour la colocation afin de réduire leurs dépenses liées au logement. De même, un nombre croissant de propriétaires acceptent de mettre leur bien immobilier en location partagée. Ce mode de vie, en forte croissance ces dernières années, qui autrefois était peu réglementé par la loi, est désormais encadré par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, instauré par la loi Alur.

La colocation se caractérise par la location d'un même logement à plusieurs locataires. Ces colocataires peuvent avoir des relations variées entre eux, allant de l'amitié à la fraternité, voire être parfaitement inconnus les uns des autres. Cependant, ils partagent un point commun essentiel : le logement en question constitue leur résidence principale. L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »

Il convient de noter que cette définition exclut de la colocation les situations où les locataires sont des époux ou des partenaires liés par un PACS au moment de la signature du contrat de location.

Colocation ou concubinage ?

Bien que dans la vie quotidienne, la distinction entre concubins vivant en union de fait et d'autres personnes (amis, membres de la famille, etc.) soit évidente, sur le plan légal, il en va autrement. En effet, lorsque ces différentes catégories de personnes décident de louer ensemble un logement, le contrat qu'elles signent est le même : il s'agit d'un bail de colocation. Ce contrat produit des effets identiques et entraîne les mêmes conséquences juridiques pour toutes les parties concernées, dès lors qu'elles signent conjointement un contrat de location.

Il est important de noter que le concubin d'un locataire simple occupant du logement ne bénéficie pas automatiquement du statut de colocataire, même s'il est connu du bailleur. La seule manière de devenir colocataire est de figurer au bail, que ce soit dès le début de la location ou ultérieurement par le biais d'un avenant au contrat.

Comment élaborer un contrat de colocation ?

La création d'un contrat de colocation implique que tous les locataires concernés soient nommés et signent ledit contrat. Il est essentiel de comprendre que la colocation implique le partage des espaces communs ainsi que la prise en charge collective de toutes les charges et obligations liées à la location.

Pour un propriétaire désireux de mettre un logement en location en tant que colocation, il est primordial de s'assurer que le logement convient à cette configuration. Dès l'annonce de location, le propriétaire doit spécifier la superficie habitable du logement qu'il souhaite louer. En ce qui concerne une colocation sous un seul bail, le propriétaire doit proposer une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires, et ajouter 9 m² supplémentaires par colocataire additionnel.

La loi Elan du 23 novembre 2018 a modifié ces critères en modifiant l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et en dérogeant à l'article L 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation. Les dimensions minimales exigées pour les espaces privatifs en colocation sous plusieurs baux sont passées de 14 mètres carrés à 9 mètres carrés et de 33 mètres cubes à 20 mètres cubes. Cette mesure tient compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

En ce qui concerne une colocation sous des baux distincts, chaque colocataire doit disposer d'un espace privatif, généralement une chambre, d'une superficie minimale d'au moins 9 m². Les parties communes ne sont pas incluses dans ce calcul. Par conséquent, chaque bail doit spécifier la chambre attribuée à chaque colocataire pour un usage privatif, ainsi que les parties de la résidence réservées à un usage commun (cuisine, salle de bains, salon, etc.).

Quels sont les avantages de la vie en colocation ?

La colocation, en plus d'être une tendance en vogue, offre aux occupants d'une résidence principale la possibilité de réduire les coûts toujours croissants liés au logement, en particulier dans les grandes villes. Elle permet aux locataires de s'installer plus facilement, car le partage des frais de location ouvre des possibilités de choix géographiques, de prestations et de superficies qu'ils ne pourraient pas se permettre dans un logement individuel. La colocation présente également une dimension sociale importante, car elle permet à ceux qui préfèrent ne pas vivre seuls de concilier indépendance (chacun dispose d'un espace privatif) et convivialité grâce au partage des espaces communs.

Cependant, pour que la colocation fonctionne harmonieusement, il est essentiel que tous les colocataires soient sur la même longueur d'onde. Cela peut se faire naturellement ou être formalisé par le biais d'un pacte, d'un règlement ou d'une charte de colocation. Les colocataires peuvent collaborativement rédiger ces documents ou ils peuvent être fournis par le propriétaire afin d'encadrer et de prévenir d'éventuels conflits au sein de la colocation. Ces règlements internes peuvent établir des directives concernant l'utilisation et l'entretien des espaces et équipements communs, tels que la salle de bains ou le réfrigérateur.

Comment fonctionne une colocation sous un bail unique ?

Dans une colocation sous un bail unique, tous les colocataires sont inclus dans le même contrat de location et doivent le signer. Ce contrat doit respecter un modèle standard défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, et le bailleur peut fournir un exemplaire unique du contrat à l'ensemble des colocataires.

Tous les colocataires sont conjointement responsables les uns envers les autres, et une clause de solidarité et d'indivisibilité doit être incluse dans le bail.

La clause de solidarité et d'indivisibilité

Selon cette clause, les locataires sont collectivement, solidairement et indivisiblement responsables envers le bailleur pour le paiement des loyers, des charges et des frais accessoires stipulés dans le bail. En outre, si l'un des locataires donne son congé, cela ne le libère pas de sa responsabilité solidaire envers le paiement des loyers, charges et frais. Cette solidarité continue à s'appliquer pour une durée de six mois à compter de la date d'effet du congé. Par conséquent, le locataire sortant reste solidairement responsable des dettes découlant de cette période. Cependant, la solidarité prend fin dès que le bail est régulièrement renouvelé avec l'ajout d'un nouveau colocataire.

Il existe cependant des exceptions à cette clause de solidarité :

- La clause de solidarité et d'indivisibilité ne s'applique pas aux colocations conclues dans le cadre d'un bail mobilité, même s'il s'agit d'une colocation étudiante. La loi Elan du 23 novembre 2018 a explicitement exclu l'application de la solidarité entre colocataires dans le cadre du bail mobilité, conformément à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

- Une autre exception concerne les situations où un colocataire quitte le logement en raison de violences subies de la part de son concubin avec qui il partageait le logement, ou en cas de violences subies par l'un des enfants du foyer.

Les implications de la clause de solidarité en colocation

Cette clause donne au propriétaire bailleur certains droits :

Lorsque tous les colocataires sont présents dans le logement, le propriétaire peut exiger le paiement intégral des loyers, des charges et des frais de n'importe lequel des colocataires. En cas de départ d'un colocataire qui a donné son congé, le propriétaire peut réclamer le paiement intégral des loyers par les colocataires restants jusqu'à six mois après le départ du colocataire sortant.

La clause de solidarité reste valable pour tous les renouvellements éventuels du bail par tacite reconduction. Toutefois, lorsqu'un locataire quitte la colocation, cette clause doit être limitée dans le temps. En vertu de la loi Alur, la durée de la clause de solidarité est désormais limitée à six mois après le départ du locataire, ce qui signifie que le locataire sortant n'est plus responsable indéfiniment du paiement d'un logement qu'il n'occupe plus.

Peut-on ajouter un nouveau colocataire ?

Le congé donné par l'un des colocataires n'entraîne pas la fin du contrat de location, qui se poursuit avec les colocataires restants. Le propriétaire ne peut pas imposer le départ des colocataires restants. Cependant, les colocataires doivent continuer à payer l'intégralité du loyer. En général, un nouveau colocataire est recruté pour remplacer celui qui part.

Le départ d'un colocataire

Lorsqu'un colocataire souhaite quitter la colocation, il doit notifier son départ au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre signature ou par le biais d'un huissier. Après avoir donné son préavis, le locataire doit respecter une période de préavis, qui est généralement de trois mois en location vide, sauf exceptions, et d'un mois en location meublée.

Si un locataire quitte la colocation sans donner de préavis, il demeure responsable du paiement des loyers. En outre, le locataire sortant ne peut pas exiger du bailleur le remboursement de sa part de dépôt de garantie, car le bailleur peut le conserver jusqu'à la fin du bail. Par conséquent, le locataire sortant doit trouver un arrangement avec les autres occupants pour récupérer sa part.

Si tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail, un seul congé signé par tous les colocataires suffit.

L'arrivée d'un nouveau colocataire : l'avenant au bail

Pour continuer à garantir le paiement du loyer, les colocataires restants peuvent intégrer un nouveau colocataire, avec l'accord du bailleur. Les parties rédigent un avenant au contrat de manière informelle, qui est ensuite annexé au bail existant. L'avenant doit mentionner :

- Les noms, prénoms et adresses du bailleur, des colocataires actuels, y compris celui qui a donné son congé, et du nouveau colocataire.

- Un rappel des faits, notamment la signature du bail initial à une date précise entre le bailleur et les colocataires pour le bien en question, l'annonce du départ du colocataire X, la proposition de remplacement par le colocataire Y, l'acceptation du bailleur pour cette substitution.

- La date à laquelle le locataire sortant doit quitter le logement.

- La date à partir de laquelle le bail prend effet pour le nouveau colocataire.

- La confirmation que l'intégralité des conditions du bail précédent s'appliquera au nouveau colocataire pour la durée restante du bail.

- Les signatures de toutes les parties.

La question de la caution

Les propriétaires exigent souvent qu'une tierce personne se porte garant du paiement du loyer lorsque les colocataires sont des étudiants ou n'ont pas des revenus suffisants ou réguliers. En général, cette tierce personne est un parent ou un proche. En signant un engagement de caution solidaire, le garant s'engage à payer au propriétaire le montant du loyer en cas d'impayés.

L'acte de cautionnement doit spécifier clairement les noms des bénéficiaires et la durée d'engagement du garant pour être valide. Le plus souvent, le propriétaire exige autant de cautions qu'il y a de colocataires, afin d'être protégé en cas de problèmes de paiement, quel que soit le ou les colocataires encore présents dans le logement au moment des impayés.

En raison de la présence d'une clause de solidarité dans la plupart des contrats de colocation, la caution s'engage pour l'intégralité du loyer, et il est important d'indiquer le montant total du loyer dans chaque acte de cautionnement rédigé.

L'état des lieux du logement

Lors du départ ou de l'arrivée d'un colocataire, il n'y a généralement pas d'état des lieux partiel effectué. Le dernier colocataire à quitter le bail devra rendre compte de l'état du logement lors de son départ.

Le dépôt de garantie

Le bailleur n'est pas tenu de restituer tout ou partie du dépôt de garantie au colocataire sortant. Le colocataire sortant doit donc trouver un arrangement avec les colocataires restants pour récupérer sa part du dépôt de garantie si c'est lui qui l'a payée à l'entrée dans les lieux. Si un nouveau colocataire prend sa place, il devrait s'entendre avec lui pour récupérer sa part du dépôt de garantie.

Si l'ensemble des colocataires souhaite mettre fin au bail, un seul congé signé par tous les colocataires suffit. La responsabilité du paiement du loyer par le colocataire sortant continue d'exister en cas de non-paiement par les colocataires restants jusqu'à six mois après son départ, sauf si un avenant au bail spécifie explicitement que le locataire sortant est libéré de son obligation de solidarité.

La colocation sous plusieurs baux distincts

Le contrat

Dans ce scénario, chaque colocataire signe un contrat de bail individuel, indépendant des autres. Les parties ont la liberté d'utiliser un modèle de contrat standard, mais ce n'est pas obligatoire.

Le paiement du loyer

Chaque colocataire est responsable du paiement de sa part de loyer. Contrairement à la colocation à bail unique, les locataires ne sont pas collectivement responsables du paiement de la totalité du loyer. En d'autres termes, le montant total des loyers versés par tous les colocataires ne doit pas dépasser le montant total du loyer fixé pour le logement.

Le départ d'un colocataire

Le congé donné par l'un des colocataires met fin à son propre contrat de location, mais cela n'affecte pas les autres colocataires qui continuent d'occuper le logement en vertu de leurs propres contrats individuels. Après la fin de leur préavis, le colocataire sortant n'a plus d'engagement envers les autres colocataires qui restent dans le logement.

La caution

Chaque garant ne s'engage que pour la part du loyer due par le colocataire pour lequel il se porte garant. Lorsque ce colocataire quitte la colocation, l'engagement du garant prend fin en même temps que le contrat de location du colocataire.

Détermination du loyer en colocation

Que ce soit en colocation à bail unique ou à baux multiples, la fixation du loyer doit se conformer aux règles applicables aux baux traditionnels. La possibilité pour le propriétaire de fixer librement le loyer dépendra de la situation géographique du logement. La seule différence réside dans la répartition du montant total du loyer entre les colocataires.

Si le logement est situé dans l'une des 28 agglomérations désignées comme des zones tendues, le loyer pour un nouveau bail de colocation ne peut pas dépasser le loyer payé précédemment par le locataire précédent.

Si le logement se situe dans une commune où les loyers sont plafonnés, le propriétaire doit  respecter les plafonds de loyers chaque fois qu'il signe un nouveau bail de location. Il doit également respecter l'encadrement des loyers à la relocation. À ce jour sont concernées les villes de Paris, 9 communes de Plaine Commune, 9 communes d'Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier.

Si le logement ne se trouve dans aucune des deux zones ci-dessus, le propriétaire est libre de fixer son loyer.

Gestion des charges dans un contrat de colocation

En colocation, les colocataires sont collectivement responsables du paiement des charges locatives. Le bailleur peut choisir entre deux méthodes pour les charges : les charges réelles ou les charges forfaitaires pour les colocataires. Contrairement aux charges réelles, les charges forfaitaires ne sont pas sujettes à une régularisation annuelle. Cependant, le montant des charges forfaitaires peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer. En outre, le montant du forfait de charges ne doit pas être excessif par rapport aux charges réelles.

Obligation d'assurance habitation pour les colocataires

Lors de la conclusion du contrat de location, les locataires doivent présenter au bailleur une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. L'absence d'assurance constitue une clause résolutoire, permettant au bailleur de demander la résiliation anticipée du bail.

Il est recommandé aux colocataires de souscrire une assurance ensemble, de manière à ce que l'ensemble du logement soit uniformément couvert, y compris les parties privées et communes. Le contrat d'assurance doit également permettre des avenants au contrat lors du départ ou de l'arrivée de nouveaux colocataires, afin de maintenir à jour la liste des bénéficiaires de l'assurance multirisque habitation.

Lors de la signature du bail, les colocataires peuvent convenir avec le bailleur que ce dernier souscrive une assurance pour leur compte. Dans ce cas, le bailleur peut récupérer chaque mois, en même temps que le loyer, le montant de la prime d'assurance majorée de 10 % au maximum, conformément au décret n°2016-383 du 30 mars 2016. En échange, le bailleur doit renoncer à la clause résolutoire en cas de défaut d'assurance.

Déclaration à la CAF en colocation

En colocation, chaque colocataire doit faire sa propre demande d'aide au logement en précisant sa part de loyer, ses revenus personnels et le nombre de colocataires figurant sur le bail. Le calcul de l'aide au logement tient compte de la contribution au loyer de chaque colocataire.


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