Qu'est-ce qu'un transfert de bail ?

Il est envisageable de transférer un bail locatif d'un locataire à un autre, mais cette démarche est soumise à des règles strictes et ne peut se réaliser que dans deux situations spécifiques. Quelles sont ces situations ?

Les détails concernant les conditions, les formalités et le déroulement de cette opération vous seront exposés dans ce guide dédié au transfert de bail.

Le transfert de bail, encadré par la loi

Normalement, le bail locatif est signé par le locataire seul, ce qui lui confère les droits exclusifs sur le logement. En cas de décès du locataire ou d'abandon du logement, le bail est généralement résilié. Cependant, une exception est prévue par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, permettant de transférer le bail à un autre locataire, que le logement soit vide ou meublé.

Ce transfert implique qu'un locataire cède son contrat de location à un autre, avec l'accord du propriétaire. Toutefois, cette démarche est strictement réglementée par la législation sur le logement.

Il est important de noter que le contrat de location initial reste inchangé, avec les mêmes conditions et le même montant de loyer et de charges. De plus, seul le bail est transféré, ce qui signifie que le nouveau locataire ne sera pas responsable des éventuels arriérés de loyer.

Il est crucial de faire la distinction entre le transfert de bail et la reprise de bail, cette dernière étant une démarche entreprise par le propriétaire pour récupérer le logement, que ce soit pour y habiter lui-même ou pour le vendre, par exemple.

Conditions requises pour effectuer un transfert de bail

Selon la législation en vigueur, un transfert de bail ne peut se réaliser que dans deux situations précises :

- Le décès du locataire principal, titulaire du bail ;
- L'abandon du logement par le locataire.

Transfert de bail en cas de décès du locataire

En cas de décès du locataire principal, le bail en cours peut être légalement transféré à un tiers par le propriétaire-bailleur. Ce tiers peut être un héritier, un enfant ou un proche du défunt ayant résidé avec lui dans le logement loué.

Transfert de bail en cas d'abandon du logement

Lorsqu'un locataire quitte subitement le logement et cesse de payer le loyer, il est nécessaire qu'un juge constate formellement l'abandon du logement pour permettre le transfert de bail.

Qui peut bénéficier d'un transfert de bail ?

Seules les personnes ayant un lien étroit avec l'ancien locataire peuvent prétendre au transfert de bail, à savoir :

• Son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin ;
• Ses ascendants ou descendants ayant cohabité avec lui depuis au moins un an ;
• Les personnes à charge ayant résidé avec le locataire depuis au moins un an.

Cependant, pour que le transfert de bail soit validé, ces personnes doivent fournir des preuves démontrant qu'elles remplissent les critères requis. Cela peut inclure des factures à leur nom ou d'autres justificatifs attestant de leur résidence avec l'ancien locataire.

Déroulement d'un transfert de bail

Pour initier un transfert de bail, le futur locataire peut adresser un courrier au propriétaire, exposant ses motivations et précisant ses liens avec le locataire principal, tels que la durée d'occupation du logement. Tout document pouvant étayer sa demande (factures, livret de famille, etc.) peut être joint au courrier, de même que le contrat de location avec ses annexes.

Opposition du propriétaire au transfert de bail

Le propriétaire peut refuser le transfert s'il estime que les conditions ne sont pas remplies. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge civil pour trancher la question.

En cas de demandes multiples de transfert, le juge devra comparer les requêtes pour prendre une décision.

Si aucun candidat ne satisfait aux conditions de transfert, le bail sera automatiquement résilié. Le propriétaire pourra alors récupérer son bien ou le relouer sous un nouveau bail.

Cas des logements sociaux

Dans le cadre d'un transfert de bail pour un logement social, des conditions plus strictes s'appliquent au nouveau locataire :

- Avoir cohabité avec le locataire précédent pendant plus d'un an ;
- Respecter les conditions d'occupation du logement ;
- Ne pas dépasser le plafond de ressources fixé pour les logements sociaux.

Toutefois, ces deux dernières conditions ne sont pas systématiquement requises pour le conjoint, le partenaire pacsé, le concubin, les personnes handicapées, les personnes âgées de plus de 65 ans ou les ascendants du locataire.

En résumé, le transfert de bail d'un locataire à un autre est possible dans des situations bien définies : le décès du locataire ou son abandon du logement. Dans ces cas, seuls les proches du locataire sont éligibles au transfert, et les demandes doivent être adressées directement au propriétaire.