Quel préavis pour un bail de location vide ?

Lors de la résiliation d'un bail de location vide, quelle est la durée de préavis qui s'applique selon la localisation du logement et la situation du demandeur ?

Comment résilier un bail de location vide ?

Le congé dans un contrat de location vide est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1949 qui prévoit un formalisme strict pour que le congé soit valide. Pour le locataire comme pour le bailleur, seules trois méthodes sont retenues pour donner congé :

• par courrier recommandé avec avis de réception ;
• par notification de commissaire de justice (huissier)
• par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Attention : Le congé par SMS, mail ou tout autre système de messagerie n'est pas recevable.
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Peut-on résilier un bail de location avant son terme ?

L'échéance du contrat de location vide est de 3 ans. Donner congé avant le terme du bail est un privilège qui revient au locataire. À l’inverse, le propriétaire ne peut donner congé qu'à chaque échéance du contrat et pour cela il doit motiver sa décision.

Le locataire bénéficie d'une grande liberté, il peut donner congé à tout moment et le propriétaire ne peut jamais s'opposer au départ de son locataire, même s'il intervient peu de temps après la signature du contrat (au cours de la première année par exemple).

Exception : la résiliation judiciaire du bail par le propriétaire
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Dans certains cas, le bailleur peut résilier le bail avant son terme. C'est le cas lorsque le locataire ne respecte pas l'une des clauses du bail permettant la résiliation du bail : une clause résolutoire. Les clauses résolutoires les plus fréquentes sont :

• le défaut de paiement du dépôt de garantie ;
• les impayés de loyers ;
• le défaut d'assurance du logement ;
• les troubles anormaux de voisinage.

Si l'une de ces clauses se réalise, le propriétaire peut demander la résiliation du bail avant son terme. Il doit saisir le tribunal judiciaire pour que le juge puisse prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Le congé du locataire

Le locataire peut demander la résiliation du bail à tout moment, il n'a pas à donner de motifs de congé. De ce fait, le propriétaire ne peut exiger du locataire qu'il justifie son départ pour un motif particulier. Toutefois, en location vide, si le locataire demande le bénéfice du préavis réduit, il doit :

• préciser l’événement permettant de bénéficier du préavis réduit ;
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• justifier de l’événement en fournissant un document probant (par exemple en cas de mutation, un document de l'employeur en justifiant). Attention, le justificatif doit impérativement être annexé au congé ; à défaut le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.‍

‍‍Le congé du propriétaire bailleur

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que dans trois hypothèses :

• le congé pour vente ;
• le congé pour reprise ;
• le congé pour motif légitime et sérieux.

Quand commence le préavis de la résiliation ?

Le délai de préavis, qu'il soit de trois ou un mois, court :

• à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation du courrier au propriétaire ne fait donc pas courir le délai de préavis) ;
• à compter de la signification de l'acte d'huissier ;
• à compter de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai est calculé de date à date. Autrement dit, tout mois commencé n'est pas dû. À titre d'exemple, si le délai de préavis commence à courir le 12 janvier, il se terminera le 12 avril inclus.

Lorsque le congé est donné par le propriétaire, le préavis commence 6 mois avant l'échéance du bail même si le locataire a reçu le congé plus de 6 mois avant.

Exemple : l'échéance de bail est le 31 décembre 2023 et le propriétaire s'y est pris très en avance en adressant le congé au locataire dès le mois de mars qui en a accusé réception. Contrairement au préavis donné par le locataire qui démarre à la réception du courrier, le préavis donné par le bailleur ne sera décompté qu'à partir du 30 juin, soit 6 mois pile avant l'échéance du bail.


Quel est le délai légal du préavis pour une location vide ?

Le délai de préavis « normal »

Le délai classique, la durée de préavis normale du locataire pour une location vide est de trois mois. Le locataire, après qu'il ait valablement donné son congé, doit respecter une période de trois mois pendant laquelle il reste redevable de son loyer. Le préavis de trois mois est le préavis par défaut. Il s'applique chaque fois que des motifs spécifiques de préavis réduit n'ont pas été invoqués par le locataire.

Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ?

Depuis la loi dite « Macron » du 6 août 2015, les contrats de location vide peuvent bénéficier de motifs permettant de réduire le délai de préavis de trois à un mois.

11 motifs ont été répertoriés, pour pouvoir en bénéficier, le locataire doit dans sa lettre de congé préciser le motif de préavis réduit qu'il invoque et joindre le justificatif à sa lettre de congé. S'il ne respecte pas ce formalisme, il ne pourra pas bénéficier du préavis réduit d'un mois et le préavis de trois mois s'appliquera par défaut.

Le logement se situe en zone tendue

Le logement est situé en « zone tendue », indépendamment de tout événement (il s'agit de 1  149 communes urbaines de 28 grandes agglomérations de métropole). La situation du bien en zone tendue ouvre droit au locataire de bénéficier d'un préavis d'un mois à condition qu'il en fasse mention dans sa lettre de congé.

Le seul fait d'être en zone tendue ne donne pas automatiquement droit au locataire de bénéficier d'un préavis d'un mois. En effet, en l'absence de mention dans le courrier de résiliation, ce sera le délai de trois mois qui s'appliquera par défaut.

Les 10 autres motifs

Vous pouvez retrouver les 10 autres motifs pour bénéficier d'un préavis réduit pour la résiliation d'un bail de location non-meublée, dans cet autre article de blog : les motifs de préavis réduit pour une location vide

Envoyer le congé au propriétaire suffisamment tôt  

Pour bénéficier du délai de préavis réduit, il est nécessaire que le congé soit délivré à une date suffisamment proche de l'événement qui le justifie, même si la jurisprudence se montre souple sur cette question : un délai de deux mois, voire plus, peut séparer l'événement de la délivrance du congé.

Par ailleurs, en colocation, c'est uniquement le colocataire concerné par l'événement qui peut bénéficier du préavis et non l'ensemble des colocataires. Une exception : lorsqu'il existe une communauté de vie (époux, partenaires pacsés), le conjoint de la personne touchée par l'évènement peut également bénéficier du préavis réduit.

Les motifs qui ne donnent pas droit à un préavis réduit

Toute autre hypothèse que les onze cités ci-dessus ne permettent pas au locataire de bénéficier du préavis réduit. Ainsi, n'ouvrent notamment pas droit au préavis réduit le mariage, le divorce ou le déménagement dû au changement de lieu d'études d'un étudiant.

Le paiement des loyers et charges pendant le délai de préavis

Le locataire est redevable des loyers et charges pendant tout le délai de préavis lorsque c'est lui qui a donné congé, et ce, même s'il quitte les lieux prématurément. Cela signifie que durant le délai de préavis, les loyers et charges restent dus même si le propriétaire accepte les clés et effectue, le cas échéant, des travaux dans le logement.

Seule l'occupation du logement avant la fin du préavis par un autre locataire met fin à l'obligation de paiement du locataire sortant. Cette règle légale très simple est malheureusement trop peu souvent respectée ! Par ailleurs, la compensation entre le dépôt de garantie et le dernier mois de loyer est illégale : il s'agit purement et simplement d'un impayé.

L'exception : le propriétaire est à l'origine du préavis de départ

Si c'est le propriétaire qui a donné congé au locataire, celui-ci n'est redevable du montant du loyer que pendant sa durée effective d'occupation. Le locataire n'est pas tenu de rester jusqu'à la fin du préavis et en cas de départ anticipé, le paiement du loyer s'arrête dès qu'il restitue les clefs du logement au bailleur.


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