Tout comprendre au bail réel solidaire

Le bail réel solidaire est un mécanisme d'achat immobilier qui a été établi par la loi Alur en 2014. Renforcé par la loi Macron du 6 août 2015 ainsi que par la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017, ce dispositif permet aux foyers à revenu modeste d'acquérir une propriété dans des régions où la demande de logements est forte.

Vous avez des revenus modestes et vous hésitez entre un bail de location traditionnel et un bail réel solidaire qui pourrait vous permettre de devenir propriétaire ?
Voici un aperçu complet du bail réel solidaire.

Quel est le fonctionnement du bail réel solidaire ?

Grâce au bail réel solidaire, les ménages modestes peuvent acquérir un logement à un prix abordable dans une zone où la demande est élevée.

Pour faciliter l'accès à la propriété, le bâtiment est dissocié du terrain :

- Le ménage achète seulement le bâtiment en souscrivant un prêt immobilier auprès de sa banque ;
- Un organisme foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain qu'il loue au ménage moyennant un loyer modéré.

En résumé, en choisissant cette formule, vous devenez propriétaire du logement tout en étant locataire du terrain.

Ce mode opératoire permet aux foyers modestes d'économiser jusqu'à 40 % sur le coût de leur bien immobilier, étant donné que le prix du terrain est particulièrement élevé dans les zones où la demande est forte.

La durée du bail réel solidaire varie entre 18 et 99 ans. Cependant, le ménage a le droit de revendre sa propriété à tout moment.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour les ménages modestes :

- Il leur permet de réaliser jusqu'à 40 % d'économies sur leur projet immobilier ;
- Les nouveaux propriétaires peuvent financer l'achat de leur bien avec un prêt à taux zéro ;
- Ils peuvent constituer un capital grâce à des mensualités réduites ;
- Le loyer qu'ils doivent payer à l'OFS pour la location du terrain est abordable ;
- Ils bénéficient d'une garantie de rachat du logement par l'OFS ;
- Mais également d'une TVA réduite à 5,5 %;
- Et d'une réduction de 30 % de la taxe foncière dans certaines municipalités.

Quelles sont les limites du bail réel solidaire ?

Il est important de comprendre les limites du bail réel solidaire avant d'opter pour cette option :

- Pour être éligibles au bail, les ménages doivent prouver qu'ils disposent de faibles revenus, par conséquent, ce dispositif n'est pas accessible à tous ;
- Il s'applique uniquement aux résidences principales, qui doivent être occupées au moins 8 mois par an ;
- La propriété est limitée à 99 ans ;
- Le bail peut être résilié si le propriétaire décide de mettre le logement en location saisonnière ;
- Malgré le faible loyer du terrain, il est important de tenir compte de cette charge dans le budget mensuel (environ 2 à 4 € par mètre carré) ;
- Si le propriétaire décède, ses héritiers ne peuvent pas reprendre le logement s'ils dépassent le plafond de revenus fixé par l'État, ils ont un an pour trouver un acheteur éligible au bail réel solidaire. Passé ce délai, le bail est résilié.

Quelles sont les conditions d'éligibilité au bail réel solidaire ?

Ce sont les organismes fonciers solidaires qui définissent les critères de sélection pour les dossiers éligibles au bail réel solidaire.

Cependant, l'accession à la propriété grâce à ce bail est possible uniquement :

- Sous conditions de revenus ;
- Dans certaines régions géographiques.

Pour bénéficier de ce dispositif, les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus, déterminé en fonction de la composition du foyer et de la localisation géographique.

La revente d'un bien immobilier en bail réel solidaire

Bien que le bail réel solidaire ait une durée de 18 à 99 ans, les propriétaires du logement peuvent le céder à tout moment s'ils souhaitent le vendre.

Cependant, la revente est réglementée, car le logement ne peut bénéficier qu'à un ménage éligible au dispositif.

Voici ce qu'il faut savoir sur la revente d'un logement en bail réel solidaire :

- Le prix de vente du bien est limité à son prix d'achat actualisé par un indice défini par l'OFS ;
- Le futur acheteur doit être éligible au bail réel solidaire : l'acceptation du dossier dépend de ses revenus, qui ne doivent pas dépasser le plafond.

Si vous avez acheté votre logement grâce à ce dispositif et que vous souhaitez le vendre, vous devez contacter l'OFS. L'organisme pourra ainsi estimer sa valeur. Si, au bout d'un an, vous n'avez toujours pas trouvé d'acheteur, l'OFS rachètera votre logement. Vous êtes ainsi assuré de finaliser la transaction au plus tard un an après la mise en vente du bien immobilier.

Points à retenir sur le bail réel solidaire :

Le bail réel solidaire est un dispositif d'accession à la propriété destiné aux ménages modestes souhaitant acquérir un bien dans une zone où la demande est forte.

Il repose sur la séparation du bâtiment et du terrain : vous êtes propriétaire du logement mais locataire du terrain.

Bien que les conditions d'achat du bien soient avantageuses, la revente est encadrée et ne permet donc pas de réaliser une plus-value, même si la valeur du logement a augmenté.