Tout savoir sur l'état des lieux

Lors de la signature d’un contrat de location, le propriétaire et le locataire peuvent réaliser un état des lieux d’entrée. Un état des lieux de sortie est également recommandé au départ du locataire. À quoi sert l’état des lieux ? Quelles sont ses mentions obligatoires ? Quel est son coût ? Voici toutes les réponses à vos questions.

À quoi sert un état des lieux ?
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L’état des lieux est un document qui décrit l’état du logement et ses équipements à l’entrée et à la sortie du locataire. Il peut être remis en mains propres ou par voie dématérialisée. Il ne faut pas le confondre avec les diagnostics obligatoires pour la location, que le propriétaire doit remettre au locataire au moment de la signature du bail pour l’informer que le logement loué est sans risque pour ses habitants.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les états des lieux d’entrée et de sortie doivent avoir la même présentation pour faciliter leur comparaison. Ils permettent en effet de déterminer les responsabilités de chacun sur les éventuelles dégradations du logement constatées à l’échéance du bail. Si des dégradations sont à la charge du locataire, le propriétaire pourra retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie de son locataire.

À savoir : la prise en compte de la vétusté du logement
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Depuis la loi ALUR, l’état des lieux doit intégrer la vétusté du logement et de ses équipements en définissant un niveau d’usure normale du bien loué. Ainsi, le locataire ne pourra être tenu responsable de dégradations liées à l’usure normale du bien.

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux, mais cela est fortement conseillé. À défaut, en cas de litige avec son locataire, le bailleur devra apporter la preuve qu’il a délivré un logement correct. Quant au locataire, il devra prouver que le logement lui a été loué avec les dégradations.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un état des lieux ?

Depuis un décret du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, les états des lieux d’entrée et de sortie d’un locataire doivent comporter au minimum les mentions obligatoires suivantes :

- La date d’établissement de l’état des lieux,
- La localisation du logement
- Les noms du propriétaire et du locataire,
- Le domicile du propriétaire,
- S’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
- L’inventaire des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun,
- Pour chaque pièce et partie du bien, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement,
- Les signatures du bailleur et du locataire, ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Le bailleur et le locataire disposent chacun d’un exemplaire de l’état des lieux. Celui-ci doit obligatoirement comporter l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire.

À savoir : l’état des lieux d’entrée modifiable sous 10 jours

Depuis la loi ALUR, le locataire a un droit de rectification sur les informations comprises dans l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de sa signature.

Comment remplir un état des lieux ?

Un état des lieux d'entrée ou de sortie se présente en partie sous la forme de case à cocher. Des espaces sont également prévus pour ajouter des commentaires.

Pour faciliter la lecture et la réalisation, chaque section correspond à une pièce du logement. Lors de la réalisation, chaque équipement doit être comptabilisé et testé avant de l'inscrire sur le document (interrupteur, prise, ouvertures, électroménager, ...). Il n'est pas nécessaire d'écrire des phrases mais les commentaires doivent être suffisamment précis et descriptifs. Exemples : "plafonnier avec ampoule", "poignée en métal en bon état", "mur blanc avec marque colorée sur 5 cm"...

Il est possible de compléter l'état des lieux avec des photos. Dans le cas d'une location meublée, il faut ajouter un inventaire des meubles précisant leurs états.

Quel est le coût d’un état des lieux ?
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Le prix d’un état des lieux varie en fonction des modalités dans lesquelles il a été effectué. L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Il peut être établi par un tiers mandaté par le bailleur. Enfin, les parties peuvent recourir au service d’un huissier de justice qui procédera à un constat locatif.

Il convient de distinguer ces trois situations :

- L’état des lieux est établi à l’amiable entre le bailleur et le locataire.

Dans ce cas, l’état des lieux d’entrée comme celui de sortie est établi sans frais.

- L’état des lieux est établi par un tiers mandaté par le bailleur.

Le bailleur peut confier la réalisation de l’état des lieux à un tiers, souvent une agence immobilière.

L'état des lieux d'entrée est facturé dans le respect d'un plafond de 3 € par mètre carré, dans la mesure où la part du locataire n'excède pas celle du bailleur.

Exemples de répartition des frais d'état des lieux d'entrée :
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Pour un logement de 20 m2, le plafond s'établit à 20 x 3 = 60 €. Si l'état des lieux est facturé 150 €, le locataire paye 60 € et le bailleur 90 €. Si l'état des lieux est facturé 100 €, le locataire paye 50 € et le bailleur 50 €.

L'état des lieux de sortie est uniquement facturé au bailleur.

- L’état des lieux est réalisé par un huissier

Si la réalisation d’un état des lieux amiable est impossible, un huissier peut être désigné pour procéder à un constat locatif qui tiendra lieu d’état des lieux. Un arrêté du 26 février 2016 fixe le montant des émoluments dus au notaire dans ce cadre. En fonction de la superficie du logement loué, le coût d’un état des lieux établi par huissier oscille entre 200 et 300 euros. Les tarifs sont fixés dans un arrêté du 26 février 2016.

Non obligatoire, mais vivement conseillée, la réalisation d’un état des lieux permet au propriétaire comme au locataire de se prémunir contre un engagement excessif de leur responsabilité quant à l’état du logement. Il est un mode de preuve important en cas de litige.