Un propriétaire ou gestionnaire locatif, peut-il faire un état des lieux en l'absence du locataire ?

Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux, d’entrée comme de sortie, doit être contradictoire. Il doit donc se faire en présence des deux parties : le propriétaire et le locataire.

État de lieux : propriétaire et locataire doivent être là

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et à l'amiable par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Le caractère contradictoire implique la présence du propriétaire et du locataire ou éventuellement la présence d’un tiers qui détient une procuration établie en bonne et due forme.

Pour rappel : les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public. Elles sont donc impératives et il n’est pas possible d’y déroger.

Quand l'huissier de justice peut-il intervenir ?

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions légalement prévues, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L’état des lieux établi par un huissier de justice est réputé être contradictoire.

Il n’est donc pas possible pour le bailleur ou le locataire de faire l’état des lieux ou de sortie seul, c'est-à-dire en l’absence de l’autre partie au bail.

Pour rappel : un état des lieux établi en solo serait inopposable à l’autre partie. De plus, aucune retenue sur le dépôt de garantie ne pourrait être effectuée sans autre preuve établie.